Kiezers die ontevreden waren over de stijgende prijzen, inclusief de op hol geslagen huisvestingskosten, hielpen Donald Trump terug in het Witte Huis te krijgen. Maar wat zal een tweede presidentschap van Trump betekenen voor de vastgoedsector en huizenkopers en -verkopers?
Het betekent hogere hypotheekrentes op de korte termijn, maar verderop in de lijn zou een nieuwe regering-Trump ook minder regelgeving en meer belastingvoordelen over de hele linie kunnen betekenen, vertelden experts aan MarketWatch.
“Er zijn waarschijnlijk twee kanten van de medaille”, zegt Mike Fratantoni, hoofdeconoom bij de Mortgage Bankers Association, een handelsgroep, tegen MarketWatch.
Hoewel het beleid van Trump zou kunnen leiden tot meer belastingvoordelen en lichtere regelgeving die huizenkopers en -bouwers zou kunnen helpen, legde Fratantoni uit, zou zijn beleid ook kunnen leiden tot een groter federaal tekort, wat de hypotheekrente zou kunnen opdrijven.
Verwacht dat de hypotheekrente in de nasleep van de verkiezingen hoog zal blijven. Volgens Mortgage News Daily bedroeg de 30-jarige hypotheekrente op 6 november gemiddeld 7,13%.
“Van de ene op de andere dag zagen we de rente op tienjarige staatsobligaties met ongeveer 20 basispunten stijgen”, zei Fratantoni, “dus je zou redelijkerwijs kunnen verwachten dat dit zich vrij nauw zal vertalen in een vergelijkbare stijging van de hypotheekrente.”
De hypotheekrente stijgt en daalt doorgaans samen met het 10-jarige schatkistpapier BX:TMUBMUSD10Y, in plaats van de referentierente van de Federal Reserve te volgen. Het 10-jarige schatkistpapier is de afgelopen weken scherp gestegen, in afwachting van een overwinning van Trump, waardoor tegelijkertijd de 30-jarige hypotheekrente omhoog ging. De rente op staatsobligaties gaat doorgaans omhoog als beleggers verwachten dat de inflatie zal stijgen.
Verwacht met de regering-Trump een hoger groeiniveau in de Amerikaanse economie, een hogere inflatie en dus een hogere rente, zei Fratantoni.
De volatiliteit wordt verwacht. Toen Trump voor het laatst werd verkozen in 2016, gingen de hypotheekrentes ook omhoog, vertelde Danielle Hale, hoofdeconoom bij Realtor.com, aan MarketWatch.
Realtor.com wordt beheerd door Move Inc., een dochteronderneming van News Corp, en MarketWatch is een onderdeel van Dow Jones, dat ook een dochteronderneming is van News Corp.
Tussen 5 november 2020 en 12 november 2020 steeg de 30-jarige hypotheekrente van 2,78% naar 2,84%, om de week daarop weer te dalen naar 2,72%, gebaseerd op gegevens van Freddie Mac.
Maar de vooruitzichten voor de langere termijn voor huizenkopers zijn somber, zegt Lisa Sturtevant, hoofdeconoom bij Bright MLS, in een verklaring.
Op de korte termijn “kunnen we meer volatiliteit op de huizenmarkt verwachten”, aldus Sturtevant. Maar op de langere termijn verwacht men dat eigenwoningbezit ‘moeilijker te bereiken is voor starters en huizenkopers met een gemiddeld inkomen’, voegde ze eraan toe, ‘aangezien zijn beleid mensen met een hoog inkomen en bestaande huiseigenaren bevoordeelt.’
Verschillende plannen van Trump – van het opleggen van tarieven op geïmporteerde goederen tot het hardhandig bestrijden van immigratie – zouden tot het einde van dit jaar kunnen leiden tot hogere hypotheekrentes, merkten de experts op. Maar een specifiek pijnpunt is de openstaande kwestie van het federale tekort, dat een impact heeft op de hypotheekrente.
Zie ook: De hypotheekrente van 7% is een waarschuwing voor wie de verkiezingen gaat winnen, zegt econoom
Omdat de hypotheekrente de richting volgt van het rendement op de 10-jarige staatsobligatie, zouden hogere federale financieringskosten voor de staatsschuld in de toekomst op hun beurt kunnen leiden tot hogere hypotheekrente voor kopers, aldus het Bipartisan Policy Center.
Met dat doel voor ogen “stijgen de obligatierendementen omdat beleggers verwachten dat het voorgestelde begrotingsbeleid van Trump het federale tekort zal vergroten en de vooruitgang op het gebied van de inflatie zal terugdraaien”, aldus Sturtevant.
Verwacht daarom dat Trumps stilzwijgen over het federale begrotingstekort de rente zal doen stijgen, zegt Lawrence Yun, hoofdeconoom bij de National Association of Realtors, tegen MarketWatch. “Op de korte termijn zal de hypotheekrente stijgen omdat de vooruitzichten voor het begrotingstekort niet verbeteren, ook al verlaagt de Fed de kortetermijnrente.”
Tenzij de acties van Trump ertoe leiden dat de inflatiedruk afneemt, zal de Fed geen diepere renteverlagingen doorvoeren, waardoor de hypotheekrente hoog blijft, legde Yun uit.
Lees meer:
Maar als het gaat om de hypotheekrente, is het enige dat we zeker weten dat de Amerikanen in de nabije toekomst geen hypotheekrente van 2% zullen zien, ondanks de belofte van de verkozen president tijdens de campagne om de hypotheekrente naar dat niveau te verlagen. , zeiden de economen.
“Je zegt nooit nooit, maar de omstandigheden die de hypotheekrente weer zo laag zouden brengen zijn ongelukkig”, zei Fratantoni. Presidenten hebben niet de macht om de hypotheekrente te verlagen.
“We moesten een pandemie doorstaan om daar te komen, dus er zou een grote economische crash of een ander nadeel nodig zijn … om te kunnen profiteren van de zeer lage hypotheekrente”, voegde hij eraan toe.
Verwacht hogere prijzen voor huizen, aangezien de door Trump voorgestelde tarieven op geïmporteerde goederen het potentieel hebben om de kosten van het bouwen van een huis te verhogen.
Lees meer:
Toen hij voor het laatst president was, legde Trump tarieven op aan Canadees hout dat naar de VS werd verscheept, die volgens de National Association of Home Builders onder de regering-Biden bleven bestaan. Dat heeft de gemiddelde kosten van een nieuw gebouwd huis met ongeveer $ 14.000 opgedreven, volgens een schatting uit 2022 van de National Association of Home Builders.
Andere factoren hebben ook de kosten van het bouwen van een huis opgedreven, waaronder: het gebrek aan beschikbaarheid en betaalbaarheid van bouwgrond, de arbeidskosten, de kosten van bouwmaterialen afgezien van hout, en overheidsregulering die betrokken is bij het bouwproces, Jim Tobin, CEO van de National Association of Home Builders, aan MarketWatch.
In het bijzonder heeft de sector te maken gehad met een acute krapte op de arbeidsmarkt: “We hebben te maken met een tekort van 300.000 tot 400.000 arbeidskrachten in de bouwsector”, aldus Tobin. Hoewel de industrie heeft geprobeerd meer jonge werknemers aan te trekken, zegt hij, zijn huizenbouwers nog steeds afhankelijk van recente immigranten om vele functies te vervullen. Immigrantenarbeiders vertegenwoordigen 25% van de beroepsbevolking in de bouw, volgens een NAHB-rapport dat in het voorjaar werd gepubliceerd.
De door Trump voorgestelde plannen voor massale deportaties van immigranten zouden een “huiveringwekkend effect kunnen hebben op de bouwsector”, zei Sturtevant, omdat het aantal bouwvakkers zou kunnen afnemen en de woningbouw zou kunnen stagneren.
Verwacht meer belastingvoordelen die de huizenbouw onder Trumps presidentschap zouden kunnen stimuleren.
Hoewel een grotere voorraad in theorie zou kunnen leiden tot lagere huizenprijzen, zouden deze dalingen kunnen worden gecompenseerd door stijgingen van de kosten voor het kopen van huizen als gevolg van de tarieven van Trump en hogere hypotheekrentes, vertelden experts aan MarketWatch.
David Dworkin, president en CEO van de National Housing Conference, een centristische belangenorganisatie zonder winstoogmerk, zei dat hij optimistisch was dat een tweede regering-Trump zou kunnen resulteren in belastingkredieten voor woningen die huizenkopers en -bouwers zouden kunnen helpen, wat een grote impact zou kunnen hebben op de huisvesting. levering.
Een gebrek aan huizen op de markt, deels veroorzaakt door een tekort aan nieuwe woningen, heeft ertoe bijgedragen dat de huizenprijzen dit jaar naar recordhoogten zijn gestegen.
Dworkin verwacht dat er een nieuwe vorm van zogenaamde ‘kanszones’ zal ontstaan. Kanszones zijn door het Congres gecreëerd via de Tax Cuts and Jobs Act van Trump uit 2017, en stellen bedrijven of individuen in staat te investeren in aangewezen lage-inkomensgebieden in ruil voor bepaalde belastingvoordelen, zoals het uitstellen van vermogenswinstbelasting. Dworkin zegt dat hij gelooft dat kansenzones de ontwikkeling van betaalbare woningen hebben aangemoedigd.
“Er is ruimte voor een herziening van enkele kansenzones, en van de manier waarop zij betaalbaar eigenwoningbezit benaderen”, aldus Dworkin.
Tijdens zijn laatste regering behield Trump de belastingvermindering voor woningen voor lage inkomens in de TCJA. Het LIHTC-programma, opgericht in 1986, draagt bij aan de ontwikkeling van betaalbare woningen in de VS
Verwacht een terugval in de regelgeving onder het presidentschap van Trump, wat meer activiteit op de huizenmarkt zou kunnen stimuleren, aldus experts.
Nu Trump in het Witte Huis zit, ‘verwacht je een lichter regelgevend klimaat’, zei Fratantoni, ‘zowel op het gebied van kredietverlening als op het gebied van de bouw. Dat zal over het algemeen positief zijn voor de huizen- en kredietmarkten.”
Bouwers kijken ook uit naar de tweede termijn van Trump. “President Trump heeft het huisvestingsbeleid en het vergroten van het woningaanbod tot een middelpunt van zijn economische platform gemaakt”, aldus Tobin van NAHB.
Onder de bouwers met wie hij heeft gesproken, “is het sentiment optimistisch”, voegde Tobin eraan toe. “In hun gedachten gingen de afgelopen vier jaar onder president Biden gepaard met een grotere druk van de regelgeving … en zij zien lagere regelgeving onder president Trump die de huizenbouw zou moeten stimuleren.”
Dworkin was het daarmee eens en voegde eraan toe dat de regelgevingsagenda van de regering-Biden zeer agressief was. “Als toezichthouder kun je een schoothondje, een waakhond of een aanvalshond zijn… en we hebben een waakhond nodig”, zei hij. “Voor de kiezers is het duidelijk dat ze regelgeving willen die bedrijven niet behandelt alsof ze de vijand zijn.”
Lees meer:
Verwacht meer gepraat over het terugbrengen van Fannie Mae en Freddie Mac, twee door de overheid gesponsorde ondernemingen die het grootste deel van de woninghypotheken in de VS ondersteunen, naar de publieke markten.
Trump-bondgenoten hadden gewerkt aan plannen om de twee entiteiten te privatiseren, meldde de Wall Street Journal in september. De twee door de overheid gesponsorde ondernemingen staan sinds 2008 onder overheidscontrole, in de nasleep van de financiële crisis. Ze kopen en securitiseren hypotheken, zowel woningen als commerciële, en verkopen deze op de secundaire markt.
Trump probeerde tijdens zijn eerste termijn deze twee woningfinancieringsentiteiten te privatiseren, maar de pandemie remde dat voorstel af.
“Elk redelijk mens zal zeggen dat het nooit de bedoeling was dat Fannie en Freddie zestien jaar onder conservatorium zouden blijven”, aldus Dworkin.
Maar het opnieuw op de publieke markt brengen ervan moet zorgvuldig worden aangepakt, voegde hij eraan toe. “Het is niemands belang dat de huizenmarkten worden ontwricht, dus de manier waarop ze worden bevrijd van het conservatorium zal zijn waar de echte inspanningen op moeten worden gericht.”
“De grootste zorg van de sector is elke bedreiging voor de stabiliteit en liquiditeit op de secundaire markt”, aldus Fratantoni. Liquiditeit, wat gemakkelijke toegang tot fondsen betekent, is “van het allergrootste belang”, voegde hij eraan toe, zodat kredietverstrekkers leningen kunnen aanbieden aan huizenkopers.
Maar verwacht niet dat de hypotheek met een looptijd van 30 jaar zal verdwijnen als Fannie en Freddie opnieuw naar de beurs gaan. “De dertigjarige hypotheek is sinds de Grote Depressie een kenmerk van de Amerikaanse huizenmarkt”, aldus Fratantoni. “Het product is een grote favoriet van Amerikaanse huizenkopers en huiseigenaren, dus het zal behouden blijven. Het is meer een kwestie van prijsstabiliteit en de liquiditeit op de secundaire markt.”
Voor de gemiddelde huizenkoper verandert er niets onmiddellijk nu Trump Biden vervangt in het Witte Huis, vertelde Daryl Fairweather, hoofdeconoom bij Redfin RDFN, aan MarketWatch.
“Er zal nog steeds een tekort aan woningen zijn. Als de economie groeit, zullen de huurprijzen en de huizenprijzen ook stijgen. Het is niet waarschijnlijk dat de kosten van het lenen veel zullen dalen”, zei ze.
“Nu de Republikeinen de controle hebben, is de nationale betaalbaarheid van woningen geen topprioriteit”, voegde ze eraan toe, “dus verwacht dat de status quo zal voortduren.”
Tobin van NAHB was iets minder somber over de vooruitzichten voor huizenbouwers – en kopers die zich huizen kunnen veroorloven tegen de huidige prijzen en tarieven.
“Ik verwacht dat een Trump-economie het beter zal doen. Mensen zullen zich beter gaan voelen over de economie”, zei hij, en bereid zijn zich financieel uit te strekken om huizen te kopen, ondanks de hogere hypotheekrente.
Welke persoonlijke financiële kwesties zou u graag behandeld zien in MarketWatch? We willen graag van lezers horen over hun financiële beslissingen en geldgerelateerde vragen. Je kunt invullen of schrijf ons op . Mogelijk neemt een verslaggever contact met u op voor meer informatie. MarketWatch zal uw antwoorden niet bij naam aan u toeschrijven zonder uw toestemming.
