CRAIG T. KOJIMA / CKOJIMA @STARADVERTISER.COM. De bouwwerkzaamheden in Ward Village, hier gezien vanaf Ward Avenue, gaan door, omdat luxe torenflats door de jaren heen onderdeel zijn geworden van het veranderende landschap van Kakaako.
1 /4 CRAIG T. KOJIMA / CKOJIMA @STARADVERTISER.COM.
De bouwwerkzaamheden in Ward Village, hier gezien vanaf Ward Avenue, gaan door, omdat luxe torenflats door de jaren heen onderdeel zijn geworden van het veranderende landschap van Kakaako.
COURTESY RENDERING De bouw van het 11e torenproject van Ward Village, Launiu Ward Village, is nog niet begonnen. Deze weergave toont de geplande toren op de voorgrond op de hoek van Ward Avenue en Ala Moana Boulevard.
2 /4 COURTESY RENDERING De bouw van het 11e torenproject van Ward Village, Launiu Ward Village, is nog niet begonnen. Deze weergave toont de geplande toren op de voorgrond op de hoek van Ward Avenue en Ala Moana Boulevard.
STER-ADVERTEERDER De ontwikkeling van de geplande Ward Village-gemeenschap in Kakaako gaat 15 jaar na de goedkeuring van het plan in 2009 min of meer een laatste fase in, waarbij de planning of vergunningverlening vordert voor wat lijkt op de vier laatste condominiumtorens aan de Terrein van 60 hectare.
3 /4 STER-ADVERTEERDER De ontwikkeling van de geplande Ward Village-gemeenschap in Kakaako gaat 15 jaar na de goedkeuring van het plan in 2009 min of meer een laatste fase in, waarbij de planning of vergunningverlening vordert voor wat lijkt op de vier laatste condominiums torens op het 60 hectare grote terrein.
JAMM AQUINO / JAQUINO @STARADVERTISER.COM De Hawaii Community Development Authority van de staat is in gesprek om dit perceel op de hoek van Ward Avenue en Kapiolani Boulevard te verwerven. Momenteel wordt het bewoond door een klein kantoorgebouw en een Jack-in-the-Box-restaurant.
4 /4 JAMM AQUINO / JAQUINO @STARADVERTISER.COM De Hawaii Community Development Authority van de staat is in gesprek om dit perceel op de hoek van Ward Avenue en Kapiolani Boulevard te verwerven. Momenteel wordt het bewoond door een klein kantoorgebouw en een Jack-in-the-Box-restaurant.
CRAIG T. KOJIMA / CKOJIMA @STARADVERTISER.COM. De bouwwerkzaamheden in Ward Village, hier gezien vanaf Ward Avenue, gaan door, omdat luxe torenflats door de jaren heen onderdeel zijn geworden van het veranderende landschap van Kakaako.
COURTESY RENDERING De bouw van het 11e torenproject van Ward Village, Launiu Ward Village, is nog niet begonnen. Deze weergave toont de geplande toren op de voorgrond op de hoek van Ward Avenue en Ala Moana Boulevard.
STER-ADVERTEERDER De ontwikkeling van de geplande Ward Village-gemeenschap in Kakaako gaat 15 jaar na de goedkeuring van het plan in 2009 min of meer een laatste fase in, waarbij de planning of vergunningverlening vordert voor wat lijkt op de vier laatste condominiumtorens aan de Terrein van 60 hectare.
JAMM AQUINO / JAQUINO @STARADVERTISER.COM De Hawaii Community Development Authority van de staat is in gesprek om dit perceel op de hoek van Ward Avenue en Kapiolani Boulevard te verwerven. Momenteel wordt het bewoond door een klein kantoorgebouw en een Jack-in-the-Box-restaurant.
De voltooiing van een 15 jaar oud masterplan voor de Ward Village-gemeenschap in Kakaako ligt in het verschiet, waarbij de stukken worden voorbereid voor wat grotendeels een laatste fase kan zijn.
Howard Hughes Corp., de ontwikkelaar van de hoogbouwwijk, werkt samen met een overheidsinstantie die de ontwikkeling in het gebied reguleert om de vele resterende elementen van het in 2009 goedgekeurde project van 60 hectare te bepalen.
Sommige van deze componenten omvatten voorlopig het openstellen van een doodlopende straat in Auahi Street en het veranderen van een deel van de rijbaan in een voetgangerspromenade, het installeren van borden voor de gemeenschapspoort en het verkopen van een stuk land aan de staat.
Vier condominiumtorens die nog niet in aanbouw zijn, zijn ook goedgekeurd, en zouden zich voegen bij zes voltooide torens en vier in aanbouw.
Het kan nog enkele jaren duren voordat al dit werk is voltooid, aangezien het bouwen van een toren ongeveer twee jaar duurt. Het is ook mogelijk dat onverwachte economische gebeurtenissen voor tegenslagen zorgen. Maar het einde nadert voor het ombouwen van een overblijfsel van een landgoed van de Kamaaina-familie dat een verzameling tientallen jaren oude winkelcentra, pakhuizen en kantoorruimte werd, tot ongeveer 6.000, voornamelijk luxe appartementen in minstens 14 torens, gemengd met winkels, restaurants en parken die veel kosten. ruim 6 miljard dollar.
Via een woordvoerder was Doug Johnstone, president van de regio Hawaï van het in Texas gevestigde Hughes Corp., niet bereid bekend te maken of er aanvullende woning- en winkelontwikkeling gepland is naast de vier aangekondigde torens die nog niet met de bouw zijn begonnen.
“Momenteel zijn ons lokale team en onze partners gefocust op het vervullen van de visie van wonen, werken en spelen, terwijl ze nieuwe buurtparken, open ruimte en regionale infrastructuur voor kritieke gebieden voor Honolulu realiseren”, zei hij in een verklaring.
Verschuivende plannen Het terrein van Ward Village was lange tijd eigendom van afstammelingen van Victoria Robinson en Curtis Ward, die hun huis bouwden, Old Plantation, waar zich nu het Blaisdell Centre bevindt.
Gedurende tientallen jaren hielden de nakomelingen die zaken deden onder de naam Victoria Ward Ltd. toezicht op de stukje bij beetje de ontwikkeling van delen van het pand, waaronder Ward Warehouse, Ward Centre, big-box retailers, bioscopen, het IBM Building en magazijnen die gezamenlijk bekend staan als Ward Centers.
Victoria Ward had sinds het begin van de jaren negentig een luxe herontwikkeling van het pand nagestreefd, en ooit omvatte het plan van het bedrijf een winkelcentrum van 800.000 vierkante meter samen met verschillende woontorens.
In 2001 vroeg Victoria Ward kopers voor wat toen een complex van 65 hectare was. Die inspanning resulteerde in een verkoop in 2002 aan de toenmalige eigenaar van het Ala Moana Center, het in Chicago gevestigde General Growth Properties, dat $ 250 miljoen betaalde, inclusief $ 50 miljoen aan overgenomen schulden.
General Growth kreeg, na de verkoop van een perceel aan lokale ontwikkelaars die in 2006 de luxe Hokua-appartementtoren produceerden, in 2009 een breed raamwerk voor de herontwikkeling van Ward Centers van de Hawaii Community Development Authority, een staatsagentschap dat de ontwikkeling in Kakaako reguleert.
Volgens de HCDA-regels kunnen ontwikkelaars gebouwen van wel 120 meter hoog produceren als ze ook publieke voordelen bijdragen, zoals openbare parkruimte en het betaalbaar maken van 20% van de wooneenheden voor huishoudens met een gemiddeld inkomen.
Het masterplan “Ward Neighborhood” van General Growth voorzag in maximaal 4.300 woningen in 20 gebouwen, ruimte voor 400 detailhandelaren, drie aangelegde voetgangerspleinen en 700.000 vierkante meter industriële ruimte. Een feitelijk aantal woningen wordt beperkt door de totale vloeroppervlakte, in tegenstelling tot eenheden in het goedgekeurde plan.
Hughes Corp. verwierf het Ward-eigendom in 2010 als onderdeel van een faillissementsreorganisatie van General Growth, herzag verschillende elementen in het flexibele ontwikkelingsplan en voltooide in 2016 een eerste toren, Waiea, in wat de nieuwe naam Ward Village kreeg.
Waiea vestigde een luxe focus in het nieuwe plan, waarbij condo-eenheden in de toren gemiddeld voor $ 3,6 miljoen werden verkocht, exclusief twee grote penthouses die werden aangeboden voor $ 35 miljoen en $ 36 miljoen, maar niet konden worden verkocht. Tot nu toe bedroeg de duurste aankoop in Waiea $ 16 miljoen in 2021 voor een paar voorheen onverkochte penthouse-eenheden.
Torenvermenigvuldiging De volgende twee Ward Village-torens die werden gebouwd waren Anaha, waar eenheden gemiddeld voor $ 1,2 miljoen werden verkocht, en Ae ‘o, met een Whole Foods Market en woningen die gemiddeld voor $ 1 miljoen werden verkocht.
De eerste redelijk geprijsde appartementen vulden het grootste deel van de volgende toren genaamd Ke Kilohana, die in 2019 werd geopend en een Longs Drugs-winkel omvatte. De meeste eenheden in deze toren werden verkocht voor ongeveer $ 300.000 tot $ 600.000.
De vijfde toren van Ward Village, ‘A’ali’i, omvatte 602 luxe eenheden en 150 redelijk geprijsde eenheden. Er volgden nog een paar luxe torens. Eén daarvan, Ko ‘ula, werd in 2022 voltooid. De andere, Victoria Place, zal naar verwachting tegen het einde van het jaar voltooid zijn op een deel van het voormalige terrein van het Ward Warehouse-winkelcentrum.
Er zijn ook twee andere torens in aanbouw: The Park Ward Village met luxe units en Ulana Ward Village met redelijk geprijsde units. Hughes Corp. meldde in maart dat The Park, Ulana en een luxe toren genaamd Kalae, die onlangs met de bouw was begonnen, eind 2023 uitverkocht of bijna verkocht waren.
Een 11e toren in Ward Village, een project genaamd Launiu Ward Village, had volgens de ontwikkelaar eind maart kopers aangetrokken voor 182 van de 485 eenheden, nadat de verkoop in februari begon. De bouw van Launiu, die naar verwachting in 2027 zal worden geopend, is nog niet begonnen.
In maart kondigde Hughes Corp. plannen aan voor de volgende twee torens, ‘Ilima Ward Village en Melia Ward Village’. Ze zijn gepland om het Ward Center-winkelcomplex aan de Ala Moana Boulevard aan de makai-kant van de gemeenschap te vervangen.
In afwijking van eerdere Ward Village-torenprojecten uitgevoerd door Hughes Corp., ‘zal Ilima worden ontwikkeld met een joint venture-partner, het in Arizona gevestigde Discovery Land Co.
Hughes Corp. heeft onlangs ook aangekondigd dat zijn 14e torenlocatie in Ward Village zal worden bezet door een project genaamd Mahana, voorlopig gepland met 340 eenheden aan de mauka-kant van de gemeenschap.
Alles bij elkaar zullen er 5.839 appartementen worden opgeleverd onder de 14 torens, hoewel het aantal woningen zou kunnen stijgen afhankelijk van mogelijke wijzigingen als onderdeel van een voorlopige overeenkomst tussen HCDA en Hughes Corp. om de voorwaarden van het masterplan bij te werken na de oorspronkelijke 15- Het regelgevingskader voor het afgelopen jaar liep in januari af.
Hangende toezeggingen Het bureau en de ontwikkelaar bespreken sinds 2023 voorgestelde voorwaarden voor een bijgewerkte overeenkomst, en het bestuur van HCDA stemde op 5 juni om de uitvoerend directeur van het bureau te machtigen een niet-bindende intentieverklaring te ondertekenen waarin aanvaardbare voorwaarden worden beschreven.
Een aanstaande aanpassing van het masterplan zal HCDA ongeveer een halve hectare land van Hughes Corp. geven buiten de voetafdruk van Ward Village, in ruil voor het toestaan van meer woondichtheid in de geplande Ma Hana-toren dan momenteel is toegestaan.
Het perceel, op de hoek van Ward Avenue en Kapiolani Boulevard, wordt ingenomen door een klein kantoorgebouw en een Jack-in-the-Box-restaurant.
Craig Nakamoto, uitvoerend directeur van HCDA, zei dat een mogelijk toekomstig gebruik van de locatie nog niet is vastgesteld, maar ook huisvesting zou kunnen omvatten.
Om Hughes Corp. te compenseren voor het perceel, dat een geschatte waarde heeft van ongeveer $8,5 miljoen, zou HCDA aan Hughes Corp. de dichtheidsrechten overdragen die het agentschap bezit voor land in Kakaako dat het bezit. Deze extra 113.000 vierkante meter vloeroppervlak wordt geschat op $75 per vierkante meter, of ongeveer $8,5 miljoen.
Er wordt geen verandering verwacht in het aantal redelijk geprijsde woningen dat Hughes Corp. moet opleveren, omdat de ontwikkelaar voorheen ruimschoots voldeed aan zijn eis van 20% voor alle geplande woningen in Ward Village met het Ulana-project met 697 eenheden in aanbouw en eenheden in ‘A’. ‘ali’i en Ke Kilohana.
Eén voorgestelde verandering zou de hoeveelheid industriële ruimte in Ward Village kunnen veranderen. Sinds de oprichting van HCDA in 1976 om de herontwikkeling van wat een grotendeels verwaarloosd industriegebied was geworden te vergemakkelijken, heeft het bureau een mix van residentiële en commerciële herontwikkeling gepromoot, inclusief ruimte voor lichte industriële huurders.
Hughes Corp. heeft ontwikkelingsdichtheidsbonussen ontvangen voor de hoeveelheid industriële ruimte die aanwezig is in Ward Village, maar dit bedrag zou op grond van de voorgestelde wijzigingen in de regelgeving kunnen worden verlaagd als het bedrijf HCDA betaalt voor de waarde van de ontvangen bonussen tegen een prijs van $75 per stuk. vierkante voet aangepast voor inflatie.
Een deel van deze industriële ruimte bevindt zich in oude gebouwen aan de Ewa-kant van Ward Avenue in een gebied dat Hughes Corp. West Village noemt. Het bedrijf wil niet zeggen of en hoe het dit gebied gaat herontwikkelen. Op eerdere ontwikkelingskaarten van Hughes Corp. is het gebied aangegeven voor herontwikkeling.
Andere voorgestelde voorwaarden van een bijgewerkt masterplan vereisen dat Hughes Corp. Pohukaina Street uitbreidt tot Ward Avenue en een doodlopende straat in Auahi Street, waar de stad een basis heeft, wegneemt. Hughes Corp. zou ook Auahi moeten verbeteren en een voetgangerspromenade op een deel van de straat moeten creëren.
Een andere eis die in behandeling is, is dat Hughes Corp. borden met ‘districtspoort’ plaatst op vijf belangrijke toegangspunten tot Ward Village, om mensen welkom te heten in de gemeenschap.
De intentieverklaring loopt af op 30 september als er tegen die tijd geen bindende overeenkomst is uitgevoerd.
