Scott Xiong uit Wuhan, de hoofdstad van de centrale provincie Hubei in China, wordt gekweld door teleurstelling nadat een potentiële koper vorige week de stekker eruit trok om zijn huis te kopen. Nu overweegt de 30-jarige promovendus nog eens 50.000 yuan (6.900 dollar) te verlagen van zijn vraagprijs, die al dicht bij zijn oorspronkelijke bodemprijs ligt.
Ondertussen voelt Li Huiting, 840 kilometer verderop in Shanghai, het berouw van de koper nadat ze in april samen met haar man een tweedehands huis kocht in de Pudong New Area van de stad. De prijzen waren toen al met zo’n 1 miljoen yuan gedaald vergeleken met een jaar eerder, maar nu denkt de 26-jarige leraar dat “de prijzen misschien nog wel lager zouden kunnen uitvallen als ik nog even wachtte”.
Beide verhalen suggereren dat een stimuleringsplan dat een week geleden werd onthuld – inclusief ruim 41 miljard dollar voor lokale overheden om onverkochte huizen te kopen – wellicht niet voldoende zal zijn om de enorme Chinese vastgoedmarkt, die meer dan drie jaar geleden vastliep, weer vlot te trekken. Er is zeker weinig veranderd voor potentiële kopers, die op dit moment geconditioneerd zijn om dalende prijzen te verwachten en de beloften van ontwikkelaars over leverdata met een geelzuchtig oog te bekijken.
Heb je vragen over de grootste onderwerpen en trends van over de hele wereld? Krijg de antwoorden met SCMP Knowledge, ons nieuwe platform met samengestelde inhoud met uitleg, veelgestelde vragen, analyses en infographics, aangeboden door ons bekroonde team.
“Dit is een door kopers geleide markt, waar ik meer voordelen moet bieden om kopers te lokken”, klaagde Xiong. Hij maakt zich zelfs zorgen dat het nieuwe beleid het idee versterkt dat de markt zich in een recessie bevindt, waardoor kopers hun beslissingen zullen uitstellen als de prijzen verder dalen of zelfs meer ondersteunende maatregelen zullen uitvallen.
De vastgoedmarkt was ooit goed voor ongeveer een kwart van de Chinese economie, maar is sinds augustus 2020 hoog en droog, toen China’s ‘drie rode lijnen’-beleid de zwakste kredietnemers uit de sector van de kapitaalmarkten sloot.
Om dit te redden hebben de autoriteiten deze maand de aanbetalingen verlaagd, de hypotheekrente verlaagd en de kredietfaciliteit van 300 miljard yuan (41,4 miljard dollar) geïntroduceerd, waarmee lokale staatsbedrijven onverkochte huizen kunnen kopen die ze vervolgens als betaalbaar kunnen aanbieden. huisvesting. Ook kunnen ze braakliggende gronden terugkopen van ontwikkelaars.
Het beleid wordt algemeen gezien als bewijs dat Peking eindelijk op de goede weg is om de vastgoedsector van het land te herstellen. Anekdotisch gezien hebben de maatregelen effect gehad, aangezien huizenkopers in enkele van de grootste steden zich naar verkoopkantoren haastten om op zoek te gaan naar deals. Zo waren de bezichtigingsaanvragen in Shenzhen in het weekend na de aankondiging drie keer zo hoog als een week eerder, aldus makelaar Centaline.
Uit officiële gegevens blijkt echter dat China eind april 391 miljoen vierkante meter aan onverkochte woningen had, het hoogste aantal sinds 2016. Eind 2022 bedroeg het aantal onvoltooide of uitgestelde voorverkochte woningen 20 miljoen, wat naar schatting 3,2 biljoen yuan zou kosten. Volgens een analyse van de Japanse investeringsbank Nomura is de situatie compleet.
“Zal de nieuwe financiering voldoende zijn om de vastgoedmarkt naar haar gloriedagen terug te brengen? Vrijwel zeker niet”, zei Harry Murphy Cruise, econoom bij Moody’s Analytics, maandag in een notitie. De uitbetaling van de financiering is “een druppel op de gloeiende plaat” gezien de omvang van de onverkochte aandelen, voegde hij eraan toe.
Concreet zou de financiering tot 15 procent van de voorraad in Tier 2-steden kunnen opkopen, maar alleen met een grote korting, wat ‘nogal teleurstellend’ is en ‘het waarschijnlijk niet een noemenswaardig verschil zal maken voor de landelijke woninginventaris’, aldus Bank. van de Amerikaanse analisten zeiden dit maandag.
Werknemers zetten modelappartementen op voor een onroerendgoedverkoop in Hangzhou, provincie Zhejiang, in mei 2012. Foto: Reuters alt=Werknemers zetten modelappartementen op voor een onroerendgoedverkoop in Hangzhou, provincie Zhejiang, in mei 2012. Foto: Reuters>
Er zou meer dan 1 biljoen yuan aan kapitaalinjectie nodig zijn om de verkoopbare voorraden te verminderen en de prijzen te stabiliseren, zeiden analisten van Goldman Sachs in een rapport van 13 mei over 80 steden. Het proces zou minstens negen maanden kunnen duren, gebaseerd op eerdere downcycleruns, zeiden ze.
Simpelweg vanuit praktisch oogpunt zullen sommige onvoltooide projecten veel aandacht vergen, aldus Liu Huanhuan, algemeen directeur bij Huapai Auction in Shanghai, gespecialiseerd in noodlijdende activa. Een woongebouw van 17 verdiepingen dat ze kent in de oostelijke provincie Jiangsu, staat nu bijvoorbeeld midden in een vijver die is gevormd door water dat zich op de verlaten bouwplaats heeft verzameld.
“Het zal een lang proces zijn om dergelijke noodlijdende eigendommen nieuw leven in te blazen”, zei ze.
“De risico’s die de huidige aandelen met zich meebrengen mogen niet worden genegeerd”, zegt Lu Ting, hoofdeconoom van China bij Nomura, die eraan toevoegde dat de binnenkomende voorraad beperkt is omdat de start van nieuwe projecten door projectontwikkelaars zich op het laagste niveau bevindt sinds de wereldwijde financiële crisis.
Ondertussen kan het herstel van het vertrouwen van huizenkopers net zo lang duren als het absorberen van de overtollige voorraad – of langer.
Omdat een gebrek aan vertrouwen in de beloften om de woning waar te maken kopers ervan weerhoudt nieuwbouwwoningen te bouwen, is de kloof tussen de primaire en de secundaire markt groter geworden. De verkoop van nieuwe woningen daalde vorig jaar met 12 procent, terwijl de verkoop van tweede woningen met 17 procent steeg, volgens schattingen van S&P Global.
“Deze outperformance laat zien dat huizenkopers nog steeds zin hebben om woningen te kopen”, schreven S&P-analisten onder leiding van Esther Liu in een notitie. “Ze willen gewoon niet vooraf betalen voor een nieuw huis van een ontwikkelaar die misschien niet over de middelen beschikt om de unit af te werken en op te leveren. Door woningen op de secundaire markt te kopen, wordt die onzekerheid weggenomen.”
Het opkopen van inventaris, hoewel veel besproken, is ondergeschikt aan het belangrijkere werk van het garanderen van de levering van voorverkochte huizen, zei Lu van Nomura. “Het herstel van het vertrouwen van huizenkopers in het voorverkoopsysteem is de voorwaarde voor een heropleving van de huizenmarkt”, zei hij.
Het zal niet gemakkelijk zijn, volgens economen, analisten en spelers uit de sector, die bredere economische verwachtingen, fundamentele demografische veranderingen en het veranderende consumptiegedrag van potentiële kopers aanhalen.
“Het stimuleringsbeleid is bemoedigend voor het stabiliseren van de markt, maar het is niet genoeg om de verwachtingen van huizenkopers te veranderen”, zegt Zhu Ning, hoogleraar financiën aan het Shanghai Advanced Institute of Finance van de Shanghai Jiao Tong Universiteit en auteur van het boek China’s gegarandeerde zeepbel.
Een wooncomplex van de Chinese projectontwikkelaar China Evergrande is te zien in Wuhan, in de centrale provincie Hubei van China, op 28 september 2023. Foto: AFP alt=Een wooncomplex van de Chinese projectontwikkelaar China Evergrande is te zien in Wuhan, in de centrale provincie Hubei in China , op 28 september 2023. Foto: AFP>
“Tenzij er een speculatieve vraag is, gedreven door sterke verwachtingen dat de prijzen zullen stijgen, zullen kopers, behalve degenen die voor eigen gebruik kopen, niet kopen op dit prijsniveau, dat nog steeds hoog is in vergelijking met hun inkomen.”
Ondanks ruim zeventig maatregelen om de vastgoedproblemen in de eerste vier maanden van 2024 te verlichten, zijn de woningtransacties blijven afnemen. Volgens gegevens van China Real Estate Information Corporation daalde de omzet van de top 100 ontwikkelaars in die periode met 44,9 procent op jaarbasis tot 312,2 miljard yuan.
De prijzen van bestaande woningen daalden in maart met 23,9 procent ten opzichte van het hoogtepunt in juli 2021, volgens gegevens verzameld door het Beike Research Institute op basis van een steekproef van 50 grote steden.
“De mythe dat de huizenprijzen alleen maar zullen stijgen is de afgelopen drie jaar doorbroken”, zegt Zhu, die de vastgoedmarkt al in 2016 een “zeepbel” noemde.
Destijds bevonden ontwikkelaars, waaronder China Evergrande Group en Country Garden Holdings, zich in een bouwwoede, gedreven door een landelijk herontwikkelingsbeleid voor ‘sloppenwijken’ dat erop gericht was slechte woningen in heel China te vernietigen en te vervangen. Het beleid bood huiseigenaren in lagere steden subsidies om nieuwe huizen te kopen, en hielp de prijzen naar recordhoogten te stuwen, wat zowel huiseigenaren als speculatieve investeerders ten goede kwam.
Nu verwachten weinigen een snelle verbetering. ‘Het zal nog lang duren voordat we de huizenprijzen zien stijgen naar het niveau van 2017 en 2018, tenzij er sprake is van dramatische inflatie of kwantitatieve versoepeling’, zei Zhu.
“Het kostte de Verenigde Staten zes tot zeven jaar om uit de economische recessie, veroorzaakt door een vastgoedcrisis, te komen, terwijl Japan er twintig jaar over deed. En wij zitten daar ergens tussenin.”
De rage van het kopen van huizen is voorbij en heeft plaats gemaakt voor huishoudens die hun huis verkopen ten gunste van huren, waardoor hun hypotheekrisico wordt verlaagd tegen de achtergrond van het risico van een lager inkomen in de trage economie.
Intussen zijn de besparingen van huishoudens enorm gestegen, met een groei van 16,67 biljoen yuan of bijna 14 procent in 2023, vergeleken met 2022, aldus de People’s Bank of China.
Linda Chen, een voormalige lerares en nu marketeer, verkocht haar huis van 70 m² in de oostelijke metropool Hangzhou in december met een korting van ongeveer 300.000 yuan en verhuisde samen met haar man naar een gehuurd appartement van vergelijkbare grootte.
Jarenlang had ze ongeveer 9.000 yuan per maand betaald voor haar hypotheek, en ze betaalde nog steeds 7.000 yuan, ondanks verschillende verlagingen van de hypotheekrente door de autoriteiten vorig jaar. “Het huis was een enorme last voor ons geworden en we wisten dat we moesten verkopen, ongeacht de prijs”, zei Chen.
Een man rijdt op een scooter langs flatgebouwen in aanbouw in Zhengzhou, provincie Henan, China, op 19 januari 2019. Foto: Reuters alt=Een man rijdt op een scooter langs flatgebouwen in aanbouw in Zhengzhou, provincie Henan, China , op 19 januari 2019. Foto: Reuters>
“De [government’s] anticyclische maatregelen zijn niet meer effectief”, zegt Raymond Yeung, hoofdeconoom bij ANZ Research, eraan toevoegend dat het verband tussen renteverlagingen en stijgende vastgoedverkopen sinds 2022 is verbroken.
“De schok van de pandemie, het afnemende economische optimisme en het gebrek aan vertrouwen in vastgoed als opslagplaats voor rijkdom hebben de vooruitzichten voor vastgoedbeleggingen aangetast.”
De daling van het aantal huwelijksregistraties, het geboortecijfer en de migratie van het platteland naar de stad vertegenwoordigen grote structurele tegenwind voor de vraag, en het is onwaarschijnlijk dat deze in de komende vijf tot tien jaar zal omslaan, waarschuwden analisten van BNP Paribas in een rapport van 21 mei.
“Wij zijn van mening dat de huidige dynamiek tussen vraag en aanbod het erg moeilijk maakt om een substantieel herstel van de huizenaankopen te zien tot een niveau dat zou helpen de marktvoorraden snel te verwerken”, zeiden ze.
“Persoonlijke ervaring heeft een grote impact op iemands risicobereidheid en investeringsbeslissingen”, zei Zhu, eraan toevoegend dat de afgelopen jaren jonge Chinezen twee lessen hebben geleerd. In de eerste plaats zagen jonge koppels de risico’s van thuisbezorging, omdat ze niets kregen, zelfs niet nadat ze “zes portemonnees” hadden geleegd: die van henzelf en die van hun ouders. Ten tweede leerden ze dat zelfs degenen die het geluk hadden een huis te krijgen, zonder werk konden komen te zitten en geen leningen konden betalen.
‘Ze hadden er ooit spijt van dat ze niet eerder een huis hadden gekocht toen ze hun vrienden zagen verdienen [from appreciation]’, zei hij. ‘Maar nu zeggen ze: ‘Godzijdank heb ik niet gekocht’.’
Dit artikel verscheen oorspronkelijk in de South China Morning Post (SCMP), de meest gezaghebbende stem die al meer dan een eeuw verslag doet van China en Azië. Voor meer SCMP-verhalen kunt u de SCMP-app verkennen of de Facebook-pagina van SCMP bezoeken Twitteren Pagina’s. Copyright © 2024 South China Morning Post Publishers Ltd. Alle rechten voorbehouden.
Copyright (c) 2024. South China Morning Post Publishers Ltd. Alle rechten voorbehouden.
